Texte de la question : Mme Hélène Conway-Mouret attire l’attention de M. le secrétaire d’État, auprès du ministre des finances et des comptes publics, chargé du budget sur la taxation des biens immobiliers. Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’une résidence en France par des personnes domiciliées à l’étranger, françaises ou ressortissantes de l’Union européenne, peuvent être exonérées. Cette exonération s’applique, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 euros de plus-value nette imposable, aux cessions réalisées au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France et sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession. Ces conditions sont draconiennes et la majorité des affectations concerne des départs à l’étranger de trois ou quatre ans. Ces durées ne sont donc pas compatibles avec les exonérations évoquées ci-dessus. Elles empêchent toute vente pendant l’absence du territoire. Elle lui demande s’il serait possible d’exclure de ce régime les personnes résidant à titre professionnel hors du territoire pour une période inférieure à cinq ans et s’il serait envisageable d’alléger l’imposition pour les biens loués par des personnes établies hors de France, rendant ainsi efficace la mise sur le marché de biens immobiliers de qualité.
Réponse de M. le secrétaire d’État, auprès du ministre des finances et des comptes publics, chargé du budget
En application de l’article 244 bis A du code général des impôts (CGI), les personnes physiques, fiscalement domiciliées hors de France au sens de l’article 4 B du même code, sont soumises à un prélèvement sur les plus-values réalisées à titre occasionnel résultant, notamment, de la cession d’immeubles situés en France ou de droits immobiliers portant sur de tels biens. Depuis le 1er janvier 2015, le prélèvement s’applique au taux de 19 % pour l’ensemble des contribuables, personnes physiques, non-résidents en France.
Toutefois, conformément au 2° du II de l’article 150 U du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 28 de la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014, une exonération particulière est prévue pour les plus-values réalisées au titre de la cession d’un logement en France par des personnes physiques non résidentes de France, ressortissantes d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales. Cette exonération s’applique dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable et à la double condition que : le cédant ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession ; la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ou, sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
Conformément au II de l’article 28 précité de la loi de finances pour 2014, ces dispositions s’appliquent aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues depuis le 1er janvier 2014. Ces précisions figurent aux paragraphes n° 220 à 430 du BOI-RFPI-PVINR-10-20-20150701, publié au Bulletin officiel des finances publiques – Impôts (BOFIP). Ce faisant, la condition de libre disposition du bien, pour bénéficier de l’exonération prévue au 2° du II de l’article 150 U du CGI a été assouplie depuis le 1er janvier 2014 au bénéfice des cessions réalisées par des contribuables cédant le logement durant les cinq années suivant celle de leur expatriation. En effet, l’exonération s’applique sans considération de la libre disposition ou non du logement, dès lors que la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France. Dès lors, dans le délai de cinq ans à compter de la date du transfert du domicile fiscal hors de France, appréciée au regard des dispositions de l’article 4 B du CGI, l’exonération peut s’appliquer que le logement ait été donné en location ou que le propriétaire en ait gardé la libre disposition.
La condition de libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession, ne trouve à s’appliquer qu’au-delà de la cinquième année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France. Ainsi, les contribuables qui quittent le territoire pour trois ou quatre années d’expatriation peuvent parfaitement bénéficier de l’exonération prévue au 2° du II de l’article 150 U du CGI.
Enfin, s’agissant de l’imposition des revenus fonciers tirés de la location d’immeubles sis en France et conformément aux dispositions de l’article 164 A du CGI, les revenus de source française des personnes qui n’ont pas leur domicile fiscal en France sont déterminés selon les règles applicables aux revenus de même nature perçus par les personnes qui ont leur domicile fiscal en France. À ce titre, les règles d’assiette propres aux revenus fonciers sont identiques, que les contribuables soient résidents de France ou non. Il ne peut donc être envisagé d’alléger l’imposition des revenus fonciers des seules personnes établies hors de France, sans contrevenir au principe d’égalité devant les charges publiques.